Seit 2020 wurden die Steuern in der Stadt Luzern mehrfach gesenkt. Grüne und SP haben vom Stadtrat verlangt, dass dieser die Auswirkungen der Steuersenkungen auf die Mietzinse untersucht. Der Stadtrat hat nun eine Studie dazu veröffentlicht. Obwohl diese aufgrund des kurzen Beobachtungszeitraums keine direkten Kausalwirkungen messen kann, verweist sie auf die Erkenntnisse anderer Forschungsarbeiten: Steuersenkungen werden typischerweise in Form höherer Mieten kapitalisiert. Das betrifft insbesondere das mittlere Preissegment, wo rund 72% der Steuerreduktionen durch Mietaufschläge kompensiert werden. Neuvermietungen sind davon besonders stark betroffen.
Die Studie zeigt, dass die Mieten seit 2015 in allen Quartieren zwischen 11% und 38% gestiegen sind und sich dieser Trend fortsetzen dürfte. Besonders auffällig: In den Jahren der Steuersenkungen 2023 bis 2025 stiegen die Angebotsmieten um 16% und damit deutlich mehr als im schweizerischen Durchschnitt (+10%). Beim Gesamtbestand zeigt sich erwartungsgemäss kein direkter Effekt, denn diese Mieten lassen sich rechtlich nicht schnell erhöhen. Entscheidend für die reale Wohnkostenentwicklung sind jedoch die Angebotsmieten, und diese steigen in Luzern überdurchschnittlich. Diese Angebotsmieten verletzen in aller Regel das Mietrecht, welches die maximal zulässige Rendite auf aktuell 3.25% beschränkt. Mangelns Kontrollen bleibt dieses Mietrecht aber toter Buchstaben.
Die Studie führt das Auseinanderdriften von Bestandes- und Angebotsmieten auf «Knappheit» zurück. Diese Erklärung ist jedoch unvollständig: Massgeblich ist das renditeorientierte Verhalten von Vermietern, die bei jeder Neuvermietung die Preise maximal ausreizen und das unabhängig davon, ob tatsächlich zu wenig gebaut wurde oder nicht. Die Leerwohnungsziffer in der Stadt Luzern ist im Vergleich mit den vergangenen 20 Jahren aktuell sogar leicht überdurchschnittlich. Damit zeigt sich: Nicht Knappheit treibt die Mieten, sondern die Möglichkeit, sie zu erhöhen.
Dieser Dynamik kann nur entgegengewirkt werden, wenn der Wohnraum dem Renditedruck entzogen wird. Dazu braucht es mehr gemeinnützigen Wohnraum und Renditekontrollen bei den Mietzinsen von renditeorientierten Vermieterschaften. Um den Boden dem Renditedruck zu entziehen, braucht es ein kommunales Vorkaufsrecht. Genau dies fordert die SP mit einer aktuellen Initiative, die am kommenden Donnerstag im Parlament behandelt wird. Zudem muss zwingend verhindert werden, dass neu geschaffener Wohnraum für Airbnb und Business-Appartements zweckentfremdet wird.
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- Simon Roth, Co-Präsident SP Stadt Luzern – 079 275 87 94
